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统计了5万+、10万+的二手盘数量,发现中国城市的

2020-06-16 15:26

真正反映一个城市实际房价的,永远是二手房的价格。

一套新房入手,过个三五年,剔除品牌溢价、装修溢价、广告溢价之后,才是它真实的价格,也只有这个价格才具有资产属性。

今天我们来看看各个城市二手房市场的真实价格比拼。

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先打个样,以下是二手报价超过3万的小区数量,主要城市的排名如下:

注:房源包含在售、售完,主要指单价达到这一区间的小区数量

为什么会把3万视为一个分水岭?因为3万是TOP10城市的一个“刚需线”,3万以下的二手市场,我估计大城市的差别不大,真正拉开差距的是3万以上的市场。

以上数据显示,全国至少有27个城市,存在单价3万+的二手房市场。这一点很重要,一手房卖到3万和二手房卖到3万,是两个概念。所以,房价真正迈入3万+的城市,绝对不会超过27个。

3万+小区数量≥1000个的小区,城市有8个,分别是:上海、北京、深圳、广州、杭州、南京、厦门、天津。小区数量超过100的,有17个城市。

在这里,我建议大家,如果要买3万+以上的新房,除了这17个城市,其他城市最好别买,否则,你要考虑清楚以后在二手市场卖给谁。

其他几个小结论:

1、上海3万+小区的数量最多,达到8451个,相当于广州+杭州+南京+苏州数量之和。

2、北京、上海是第一梯队,高于7000个,深圳处在第二梯队,广州、杭州、南京第三梯队,差不多是武汉或者成都的10倍。武汉、成都的GDP虽然高于南京、杭州,但房价明显比后者要低。

3、我们知道重庆GDP很高,但房价仍在低洼阶段,目前只有15个小区的二手房报价在3万+,排名倒数第二,只比长沙略多。

4、长沙的确是房价最亲民的二线城市,单价超过3万+的二手楼盘,只有9个。如果在长沙买一手房,如果遇到单价超过3万的楼盘,一定要慎重。

5、人口规模小、城市功能大的珠海,3万+的二手市场,多达164个小区,超过济南、西安、沈阳等省会城市。

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我们再把价格从3万提高到5万,继续放大这一区间,看二手单价≥5万的小区数量:

5万也是一个重要的分水岭,一个城市的房价一旦全面迈入5万时代,意味着它的房价进入资产化的阶段。

可以看到,和3万+相比,5万+小区的数量,明显变少了。在这个区间仍然存在二手市场的城市很少,主要就是上海、北京、深圳、厦门、杭州、广州、南京、天津、苏州、青岛这10个城市。

这一区间,上海的小区数量仍然是最多的,达到6076个,其次是北京、深圳,三者可以视为第一梯队。厦门、杭州、广州、南京、天津可以视为第二梯队,这些城市存在比较活跃的5万以上二手市场。

值得一说的是,厦门5万+小区的数量仅次于京沪深,比杭州、广州还多。翻遍全国GDP30强,都没有厦门什么事,但厦门的房价为何如此突出呢?主要原因是它的区位度高,它是整个厦漳泉甚至福建省的金融中心。

苏州的5万以上小区数量也达到188个,不仅超过无锡、佛山、东莞等明星地级市,也超过青岛、福州、成都、武汉、宁波等城市,显示苏州楼市的整体购买力非同一般。

武汉、成都、郑州等强省会的楼市虽然繁荣,但离5万+的阶段仍有很大距离,在这些城市买一手房,5万是个警戒线。

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我们再把5万+调升到10万+,看看各大城市在这个区间的二手房市场:

10万以上的二手房市场,京沪深几乎一统江湖,分别达到1028、456、434个。

换句话说,目前全国只有京沪深三个城市,存在稳定的10万以上二手房市场,天津、广州、杭州、南京等城市屈指可数,几乎可以忽略不计。

在10万+这样高单价区间,北京堪称一骑绝尘,比其他所有城市加起来还要多,说明北京房价不仅贵,而且均衡,即使到了五环也存在10万+的二手市场。

说实话,如果不是严格的限购、限贷,北京真实的房价可能要比上海、深圳还要高一个水平。

值得一说的是,10万以上的二手房市场里,杭州、广州、南京州还能勉强有一席之地,但厦门、珠海已经找不到影子了,说明旅游城市的房价可以很高,但真到了顶豪区间,这类城市还是不如综合性大城市的。

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如果把单价调高到15万+呢?

这个区间的话,我只搜到北京、深圳、广州、杭州这四个城市,存在报价超过15万的二手房小区。

广州、杭州其实可以忽略不计,真正厉害的还是北京和深圳,而且二者的差距缩小了。应该说,深圳楼市在单价维度完全不输北京,但在总价维度上,和北京仍然有差距,毕竟北京市场不像深圳那样,有那么多50平米左右的低总价小户型。

当然,上海数据没找到,可能是因为这个区间的房源没有上架。正常情况下,只有京沪深三个城市存在15万以上的二手房市场。

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如果把单价调整到20万+呢?

数据来自贝壳找房

全国只找到38个二手房小区,而且只有深圳、北京、广州三个城市有。当然,上海的数据继续缺失。

即使是20万以上的价格区间,深圳和北京仍然存在二手市场,而且深圳还首次超过了北京,真的很牛。

我们来看看,这些20万以上的小区都有哪些呢?先来看深圳,随手挑几个盘:

图片来自贝壳找房我统计了深圳这19个均价超过20万的二手房小区,南山区占了15个,其中深圳湾5个、华侨城6个、蛇口3个、红树湾1个。福田区占了2个,分别位于香蜜湖板块和百花板块,二者一个是CBD,一个是学区房区域。宝安和罗湖各占1个,分别是靠近前海的宝安中心区、罗湖区的银湖别墅。再来看看北京:

图片来自贝壳找房北京这18个均价超过20万的二手房小区,全部在东西城,西城区12个,其中有7个在金融街,东城区则有6个。金融街在北京房价地图中的首位度可见一斑。有意思的是,北京这18个楼盘的楼龄普遍很老,有15个小区是上世纪90年代之前建设的,其实大部分就是学区房。可以看到,20万以上这个区间,深圳二手房的卖点主要是“CBD+居住环境”,而北京几乎全是学区房。20万以上这个区间,广州只找到一个小区,那就是珠江别墅。

珠江别墅的名气远不如二沙岛别墅那么大,但它处在珠江新城,而且被珠江公园环绕,居住环境绝对顶配,以别墅身份卖到20万+,不奇怪。

总的来说,在广州,只有CBD别墅才能卖到20万+。在深圳,可以把市中心大平层卖到这个价。只有在北京,才可以把老破小卖到这个价。北京市场的购买力,无城能敌。

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再分享一下小鱼最近看楼的一些新感想:

1、看周边房产中介门店的数量,如果一个小区的底商有多家中介门店,那么这个小区1公里范围内的二手房市场应该是比较活跃的,能养活这么多中介也是不容易的。

2、要买靠近就业中心的房子,产业永远是支撑房价的根本,好比深圳湾、珠江新城,为什么大家趋之若鹜,本质上不是因为海景和江景,而是产业赋能。

3、认准每个城市的第一高楼,第一高楼往往就是城市中心,它就像一块磁铁,把一个城市的核心资源都吸引到周边。

4、无论是买市中心也好,郊区也好,要认识到板块的稀缺资源是什么,市中心不缺地铁和商业,缺的是江景、湖景;郊区不缺生态资源,郊区缺的是地铁和商业。

5、一句话,要有好的物业管理,要不然5到10年后,折旧的不成样,

6、尽量买近地铁的小而美小区,因为可达性好,超级大盘在大城市已经过时了。但在三四线城市,还是要买大盘。

7、从升值角度讲,买房远离城中村。

8、要多考虑接盘者的需求,现代人平均5~10年就会换房子。人的需求永远在变化,房子也会不断地跟着换。

9、现阶段的楼市已经出现过热苗头,政策面不太可能继续放松,房价如果上涨过快,会导致不可逆转的产业外流,对一座城市的负面影响不可估量。所以,如果是为了自住,今年是个买房的好时机,否则一定要谨慎,千万不可贪婪地加杠杆。

来源:凤凰网房产

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